¿Me devuelve la fianza el Gobierno Vasco?
No. Es la confusión más habitual. En el País Vasco, el casero tiene la obligación de depositar la fianza en el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco. Ese depósito es una relación entre el casero y la Administración: cuando termina el contrato, el organismo le devuelve el depósito al casero, y es el casero quien debe devolvértelo a ti.
Por eso tu reclamación siempre va dirigida al casero, aunque haya depositado la fianza correctamente.
En el País Vasco existe además Bizilagun, el servicio del Gobierno Vasco para resolver conflictos entre caseros e inquilinos, que puede ayudarte a negociar antes de ir al juzgado.
¿Y si el casero no la depositó?
No depositar la fianza es una infracción administrativa. Puedes ponerlo en conocimiento de el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, que puede sancionar al casero, y usarlo como argumento en la negociación. Pero la devolución la sigues reclamando al casero.
Dónde se presenta la demanda
En los pleitos de arrendamientos es competente el Tribunal de Instancia del lugar donde está la vivienda (por ejemplo, el de Bilbao, sección civil). En el monitorio, el del domicilio del casero. Puedes presentarlo en papel en el registro del tribunal o por la sede judicial electrónica.
Cuándo tiene que devolverte la fianza el casero
La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a devolver la fianza en metálico al terminar el contrato. Tiene un mes desde la entrega de las llaves para hacer la liquidación. Si en ese plazo no te la devuelve, el saldo pendiente genera el interés legal del dinero (art. 36.4 LAU).
El casero solo puede descontar lo que pueda justificar: rentas o suministros impagados y daños que vayan más allá del desgaste normal por el uso. Pintar por envejecimiento normal o pequeñas marcas en paredes no son daños descontables.
El paso previo obligatorio: el burofax con propuesta de negociación
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar una negociación antes de demandar (los llamados MASC). Si no lo acreditas, el juzgado puede inadmitir tu demanda. Lo más sencillo es enviar un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo reclamando la fianza y proponiendo negociar. Si en 30 días no contesta o no hay acuerdo, ya puedes ir al juzgado.
Monitorio o juicio verbal: cuál elegir
- Monitorio: rápido y barato. El juzgado requiere al casero para que pague en 20 días. Si no contesta, se despacha ejecución. Necesitas un documento que acredite la deuda (el contrato donde consta la fianza basta como principio de prueba).
- Juicio verbal: recomendable si el casero ya te ha dicho que descuenta supuestos daños, porque probablemente se opondría al monitorio y acabaríais igualmente en un juicio verbal.
En ambos casos, si reclamas 2.000 € o menos, no necesitas abogado ni procurador. En el monitorio, aunque la cantidad sea mayor, puedes presentarlo tú solo; solo si el casero se opone y la cuantía supera 2.000 € necesitarás abogado.
Qué juzgado te corresponde
En los pleitos sobre arrendamientos es competente el juzgado del lugar donde está la vivienda (art. 52.1.7.º LEC). En el monitorio, el del domicilio del deudor. Desde 2025-2026 los juzgados se han convertido en Tribunales de Instancia: diriges el escrito al Tribunal de Instancia de esa localidad, sección civil.
Y si la fianza no estaba depositada
El casero debe depositar la fianza en el organismo de su comunidad autónoma (IVIMA/Agencia de Vivienda en Madrid, INCASÒL en Cataluña, Junta de Andalucía, Xunta…). Si no lo hizo, puedes denunciarlo ante ese organismo, que puede sancionarle. Pero ese organismo no te devuelve el dinero: la fianza se reclama al casero.